부동산 경매 손품보고서, 강원도 원주 혁신로 반곡퍼스트힐 APT 물건 분석

안녕하세요. 

월급 이외에 돈 버는 방법에 대해 다들 관심이 많으시죠? 

그래서 오늘은 부동산 경매 관련해서 글을 올려 보아요.

 

경매는 어렵다고 많이들 생각하시지만, 

권리 관계가 복잡하지 않은 쉬운 물건도 많기 때문에

경매 초보자분들도 어렵지 않게 접근할 수 있답니다. 

 

그래서 부동산 소액투자를 위해

경매 물건을 분석하여 타 카페에 올렸던 글인데

제 블로그에도 다시 올려 보아요. 

 

이미 매각기일이 지난 경매 물건이긴 하지만, 

경매 물건을 1차적으로 인터넷으로 조사하는 법,

 

즉 '손품'으로 분석하는 법을 대략 아실 수 있을꺼예요. 

 

 

---

 

제가 분석했던 물건의

최근 매각 결과는

아래와 같이 유찰 없는 신건인데도 첫 매각기일에 바로 낙찰되었습니다.

 

 

이미 예상은 했었죠 

직접 임장을 가진 않았지만 

손품만으로도 바로 낙찰될 것으로 예상은 되더라고요. 

 

이미 낙찰된 물건이지만 낙찰되기 전

제가 위의 물건을 빠르게 손품 조사한 방법을 공유드릴게요. 

 

---

 

먼저 지역을 선택했습니다. 

 

제가 택한 지역은 

바로 '원주'

 

'강원도 원주 반곡동 아이'가 보이더군요.

 

 

그래 너로 정했어!!

 

 

# 물건 상세검색

 

눈으로 빠르게 훑어봤습니다.

 

 

원래 이번의 저의 투자 방향은

현재 저의 상황에 맞춰서 가급적 '공시지가 1억 이하', '비규제 지역' 중심이긴 한데요.

 

물건 기본정보를 대략 훑어보니

입찰일이 곧 임박했고 신건이지만

이 정도의 감정평가금액이면 권리상 문제가 없다면

시세차익을 노릴 수 있는 물건으로 유찰 없이 바로 낙찰될 물건으로 보입니다.

 

최근에 경매 물건 중에서도 아파트는

권리관계가 깔끔하고 시세보다 싸게 평가된 아파트는 신건이라도

유찰 없이 감평가보다 훨씬 높은 가격으로 바로바로 낙찰되더라고요

 

그래서 저도 관심물건으로 보고 있던 신건들이 최저입찰가보다 1억 이상씩 더 높게 낙찰되는 걸 보고 마이~~ 놀랐습죠 ㅠㅠ

 

저는 돈이 없어서 ㅠㅠ

신건은 웬만하면 패쑤~~~~

유찰된 아이들만 모아 모아~ 하고 싶었거든요 ㅎㅎ

 

그러나!!

이번 건은 시세보다 낮게 평가된 아이라서

눈길 한번, 관심 한번 더 가더라고요 ^^

 

 

 

 

그래서 선택한 아이~~~

강원도 원주시 반곡동, 반곡 퍼스트 힐 APT!!!!!

한번 들어다 볼게요 ^^

 

이 아이는

감평가도 보면 분명 공시 가격은 1억 원은 넘을 듯하고,

원주는 비규제 지역이고 원주 혁신도시도 있다고 하며 (지역분석은 더 해야 하나~~ 전 지금은 장기 보유할 계획이 없으니 무조건 낙찰 후 바로 매도할 거라 상관없을 듯하고요 ㅎㅎ)

사진상 건물도 깨끗하고 위치나 구조도 괜찮네요.

시세보다 싸게 사고

내 돈을 최소한만, 아니 거의 묶이지 않도록 플피나 바로 매도 전략으로 투자할 계획이라서

원주 반곡 퍼스트필 아이 맘에 들었습니다. ^^

 

그래서 바로~

초! 초! 초치기로

 

생각의 흐름대로

물건분석, 권리분석을 빠르게 들어가 보았습니다 ^^

 

 

# 감정평가서

 

좀 더 오래전에 감정 평가된 감정평가된 아이들을 더 선호하지만 ㅋㅋ

2021년도 사건도 괜찮겠다 싶어서 감정평가서를 확인했습니다.

 

감정평가 기간이 오래전일 수록 현재 시세보다 낮게 감평 되어

시세차익을 많이 보거나

전세가율을 높여서

무피나 플피가 가능하다는 생각을 기본적으로 갖고 열람을 시작했습니다.

 

 

조사기간 2021.05.25~05.26 이네요.

그래도 조사시점이 1여 년 전이라서

 

그래도 그 사이 시세가 많이 올랐을 거란 생각을 담아두고

다음으로 go go ~

 

# 매각물건명세서

 

이번엔 대항력 여부를 확인하기 위해

매각물건명세서를 확인해 봤습니다.

 

참고로 어떤 사건에는 매각물건명세서를 찾을 수 없을 때도 있는데요.

 

매각물건명세서는 매각기일 1주일에 공시되므로 입찰 7일 전에 직접 법원에서 열람하거나 대법원 사이트에서 확인 가능합니다.

(아시는 분들이 많겠지만, 혹시 모르시는 분들을 위해 팁 한 줄 남겨유~ ^^)

 

 

위 사건의 매각기일이 2022.4.4 이므로

입찰 7일 이내 사건이므로 매각물건명세서를 확인할 수 있었고요.

 

참고로 전 유료사이트는 계정이 없어서 대법원 사이트를 주로 보는데, 다른 경매 사이트에서도 매각물건명세서 공지되면 동일하게 업로드되니깐 거기서 열람하셔도 되고요.

유료사이트는 손품 팔 수 있는 관련 사이트들이 연결되어 있어서 좀 더 편하게 조회할 수 있는 거 같더라고요. ^^

 

 

# 매각물건명세서 상세 내용

 

위의 매각물건명세서 버튼을 클릭하시면 아래와 같이 매각물건명세서를 보실 수 있는데요.

 

위의 매각물건명세서를 통해 1차적으로 권리분석을 하고 투자 안정성을 따져 보겠습니다.

 

실제 투자 전에는 반드시 등기부등본을 떼어보고 임장을 통해 전입세대 열람과 인근 부동산을 들리고 물건지 등을 들려 체납관리비와 기타 임장 체크리스트에 따라 여러 가지를 확인해 봐야 합니다.

아래는 매각 명세서 상의 권리관계만 우선 따져 볼게요 ^^

 

 

#투자 안정성

 

여기서부터 숨을 고르시고~~

대항력 있는 선순위 임차인이 있는지 확인해야 합니다.

 

대항력은 주택 인도와 전입신고일 기준이고

우선변제권은 확정일자 기준인데요.

 

일단 여기서 중요한 것은

인수되는 권리와 소멸되는 권리를 매각물건명세서에서 1차적으로 꼭 확인해야 합니다.

 

등기부등본을 떼어보면 더 확실히 알 수 있지만

여기서 알 수 있는 건

말소기준권리는 2014.12.31 근저당이네요.

 

말소기준권리 이전에 전입신고한 임차인이 있으면 대항력 있는 선순위 임차인으로 낙찰자가 임차인 보증금을 떠안아야 되는, 즉 인수해야 하는 상황이지만

 

반갑게도

임차인 손 OO 씨가 있지만 전입일자가 말소기준 권리보다 늦은 2019.11.25입니다.

 

 

말소기준보다 전입일자가 늦은

후순위 임차인이므로 대항력 없어서

낙찰자가 인수할 금액이 없네요 ㅎㅎ

 

 

임차인 손 OO 씨의 확정일자는 2019.11.25으로 우선변제권이 있고

배당요구종기일 이전에 배당요구 신청을 했기 때문에

낙찰금액에서 배당 순서에 따라 배당받을 수 있으며

혹시 낙찰금액에서 배당을 다 못 받더라도

낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

 

사건의 권리 당사자 관계를 대략 살펴보면 아래와 같고

시세 조사 전이지만 다른 사건들의 낙찰결과를 미루어 짐작한 건데

이 건은 낙찰 금액이 시세보다 좀 더 싼 정도로 낙찰될 거 같은 생각이 드는데요.

 

더 정확한 권리관계를 알고 싶다면

등기부등본 열람은 필수겠죠? ^^

 

 

여하튼 매각물건명세서 상으로 인수되는 권리는 하나 없이

일단 깨끗하고 안전한 물건이라

맘에 더 쏘오옥~ 들었습니다 ^^

 

더 확실한 투자 안전성을 위해서는

실제 현장에 방문하여

전입세대 열람도 떼어보면서

유령 임차인이 없는지도 확인하고 (모~ 권리관계에 없는 임차인이므로 딱히 문제는 되지 않겠지만 골치 아픈 일들도 있을 거 같아서요)

 

그리고

배당요구 신청을 하고 명도에 크게 문제가 없을 거 같은 임차인이므로 편하게 만나 볼 수도 있을 거 같은데.. 그건 임장을 가봐서 결정하면 될 것 같고요.

괜찮다면 집 내부도 보고 수리 여부도 확인하면 더 좋겠고

관리비 체납내역은 없는지 등등도 확인하면

실 투자금액을 좀 더 정확히 알 수 있을 듯하네요.

 

참고로 아래는 최근 개정된 소액임차인의 범위와 우선변제 금액에 대한 내용이니깐 참고하시고요

 

아래 링크도 참고하셔요 ^^

https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=2466

부동산/임대차 > 소액보증금 최우선변제 | 찾기쉬운 생활법령정보

 

 

# 공시지가 확인

 

이제 절세를 생각해야 할 시점 ㅎㅎ

 

돈도 없고 대출도 많이 못 받지만

저도 조그만 부동산을 갖고 있고 최대한 세금을 줄일 수 있는 방향으로 투자할 아이를 찾고 있어서요.

 

공시 지각 1억 원 이하 주택이나 수익형 상가나 지산을 생각하고 있지만

이 아이는 공시 가격이 1억 원 넘어도 세금이 좀 더 나와도 바로 매도하거나 플피전략으로 출구전략을 세우면 좋을 듯 싶어 좀더 알아보기로 했습니다.

 

공시가 1억 이상은 예상하고 있지만

혹시나 하는 마음으로

국토부 공시 가격을 열람해 보았습니다.

 

 

역시나

공시가격 1억 원 이상이네요 ^^

 

조정대상지역 기준으로 2 주택자는 8%,

3 주택 이상은 12% 취득세가 부과되지만,

공시 가격 1억원 미만인 아파트는 기존 보유 주택 수에 상관없이 1.1%만 적용!!

 

원주시 반곡동 이 아이는 공시가격 1억 이상이기 때문에

취득세는 각자의 상황에 따라 부과되겠고

종부세와 양도세도 각자의 주택수에 따라 세율이 달리 매겨질 테고

 

다만 강원도 원주는 비규제 지역이라 양도세 중과는 피할 수 있을 거 같은데

세금은 너무 헷갈려서리 ㅠㅠ

틀리면 정정해 주시와요 ^^

 

# 시세현황

 

 

2014년에 준공된 10년이 안된 아파트네요.

최근 3년간 통계를 보면

올 2월에 3억 2천만 원에 매매가 됐고 올해 3월에도 전세가 2억 6천만 원에 임대가 됐고요.

 

감평가가 26800만 원이니 현재 전세가랑 얼마 차이가 없네요.

 

전세가율로 81.25%로 나쁘지 않다고 생각되고...

이제 낙찰금액을 얼마로 정해야 할지 고민이 많이 되네요.

 

최근 이런 아이들은 최저 매각 가격과 시세 중간 그 어디메쯤 유찰 없이 낙찰되는 경우가 많아서리...

명도도 쉽고 깨끗한 아이라서 경쟁률도 치열할 듯싶어요 ㅠㅠ

낙찰금액도 많이 올라갈 거 같고요.

 

여하튼 주변시세나 지역분석 등을 통한 수익률을 고려하여

본인이 생각하는 수익 목표를 생각하고 낙찰가를 정하면 될 거 같습니다.

(저한테 하는 말이에요~~ ㅋㅋㅋ 제발 엉덩이 떼고 발품 팔자~~ 쩡프로 ㅎㅎ)

 

 

 

# 지역분석

 

 

지도 상으로도 아주 맘에 드네요 ㅎㅎ

주변에 초중고 학교 사이에 낀 아파트 단지고 인근에 공원도 있고

수요량이 많을 거 같습니다.

 

매도나 전세가 좀 수월할 듯싶네요.

 

 

그래서 알아봤습니다.

강원도 원주시 반곡동 전세 매매 동황에 대해서!

 

 

 

 

대략 그래프와 표를 보시면 아실 수 있을 거예요. ㅎㅎㅎ

 

진짜 초치기로 정리하느라 두서가 없네요. ㅠㅠ

 

이후 정말 중요한

#자금조달 계획

#수익분석

#전화상담

 

등 뇌품이 필요한 순간입니다 ^^

 

 

앗~~~이런

등기부등본을 열람해야 하는 데 ㅠㅠ

이번엔 인수될 권리 없이 말소되는 깨끗한 아이라서 패쑤하겠습니다. ㅋㅋ

 

그럼 이번 포스팅은 여기서 마치고요

다음엔 빌라 경매 물건 임장한 내용으로 찾아올게요~

모두 부자 되세요~~^^