부동산 경매 2021타경804 천호동 부림빌라 임장 보고서

 

안녕하세요

오늘은 천호동 경매물건 임장에 대한 이야기를 하겠습니다~^^

 

 

 

봄기운이 완연한 주말~

어디로든 떠나고 싶은 화창한 토요일 오후

 

꽃놀이 대신 옆동네

천호동 빌라 경매 물건을 보러 임장을 나섰습니다.

 

 

---

 

임장 물건은 바로!

2021타경804 천호동 부림빌라!!

 

원래 집순이 직순이라서

천호역은 자주 가지만

해당 물건지 주소가 있는 천호동 쪽으로는 가 볼 일이 거의 없었거든요

 

천호역에서 도보로 얼마나 걸리는지 주변 환경은 어떤지 확인하기 위해 걷기로 했습니다.

 

< 물건 기본 정보 > 

 

사건번호 2021타경804

매각기일 2022.04.25 10시 / 동부지방법원 / 경매 3계

1회 유찰

최저매각가격 4억 9천만 원대

 

 

임장 가기 전에 일단 사건 내역을 주욱~ 훑어보았습니다.

 

점유자가 누구인지, 선순위 임차인이 있는지 등도 파악해야 하는데 매각물건명세서는 입찰 7일 전에 고지되므로 볼 수가 없었고 임장 날이 토욜일이라 주민센터에서 전입세대 열람을 할 수 없어서 임차인이 있는지 간단히 확인하기 위해 경매사건검색에 들어가 보았습니다.

 

위의 경매사건검색 화면에서 문건송달내역 탭을 확인해 보니

채무자겸 소유자가 조 O 인 것으로 확인하고

임차인에게 송달된 내역이 없는 거 보니 일단 임차인은 없는 것으로 보고 물건지를 살펴보았습니다.

 

< 대법원 경매사이트 제공 사진 >

 

위 사진은 대법원 경매사이트에서 제공한 사진이고요.

4층짜리 건물입니다.

위의 호별 배치도를 보시는 거처럼 집주인인 조 O 님은 4층 전체를 다 사용하고 있는 것으로 보이고요

건물 면적이 넓고 지분 면적도 넓어 실거주하거나 추후 4층을 나눠서 수익을 내는 방법으로 활용하면 좋을 거 같은 물건입니다. 

 

< 대법원 경매사이트 제공 사진 >

 

주변 환경은 위의 지도에서 보듯이 공원과 부림빌라 서측 맞은편에 천일중학교가 있고요

그 옆 쪽으로는 강동 초등학교가 인접해 있어 전월세 수요는 꾸준히 있는 지역으로 보였습니다.

나머지 사진은 경매사이트 들어가시면 확인하실 수 있고요.

 

---

 

지금부터는

제가 실제 발품 팔아 찍어온 사진이예요.

 

주차장은 필로티 형태로 앞뒤 주차 가능하고요.

 

 

총 8세대의 우편함이 있고 표시한 부분인 401호가 경매물건 호수입니다

실제 우편함에 꽂힌 우편물에서 채무자 겸 소유자의 이름을 확인할 수 있었습니다.

 

< 왼쪽 표시 부분은 부림빌라, 오른쪽 표시부분은 천일중학교 >

 

부림빌라(왼쪽 표시 부분) 바로 맞은편은 천일중학교(오른쪽 표시 부분)가 위치해 있고

천일중학교 건물을 끼고 돌아가면 아래와 같이 천일중학교 정문이 나옵니다.

 

< 천일중학교 정문 >

천일중학교 정문이 부림빌라에서 떨어져 있으므로

아이들 등하교 길에 소음을 없을 거 같네요 ㅎㅎ

 

< 부림빌라에서 뒤돌아 본 사진 >

다시 돌아와서

부림빌라를 등지고 뒤돌아보면 바로 대로변과 길 건너 공원이 있습니다.

 

좌측 하얀색 화살표 보이시죠?

그쪽으로 들어가면 얼마 안 가서 좌측으로 부림빌라가 보이는 걸 표시했고요.

 

 

위 사진에 우측 화살표 쪽은 부림빌라로 들어가는 큰 골목길이고

왼쪽 동그라미로 표시한 부분은 공원이에요.

 

봄햇살이 화창한 토요일이라서 그런지

사람들이 많이 나와 있더라고요.

 

위 사진은 공원 들어가는 입구입니다.

 

---

 

실제 물건지 위치에서

직접 주변 지역을 살펴본

1차적인 의견은

 

 

천호역 인근의 현대백화점, 이마트, 공원 등 생활 인프라가 잘 되어 있어 실제 거주하기는 좋은 지역인 거 같습니다.

초등학교 졸업 후 가까이에 배정받을 수 있는 중학교가 있는 것도 나름 매리트가 있어 임대수요는 꾸준히 있을 것 같고요.

다만 낙찰 후 시세차익을 노리기엔

2004년도에 등기되어 18년이 된 다소 오래된 빌라이고 1회 유찰되어 4억 9천만 원 대로 최저입찰가가 형성됐지만 바로 매도하기에는 어려움이 있을 거 같다는 생각이 들었습니다.

 

개인적인 투자방향도

바로 매도하여 종자돈 모으기를 염두에 두고 있었기에

저의 투자방향과는 다소 거리가 있겠단 생각을 마음에 품고

 

실제 시세와 거래량, 그리고 임장 온 김에 천호지역에 소액으로 갭 투자할 만한 투자물건은 있는지 확인하기 위해 인근 부동산으로 향했습니다.

 

시간이 늦어 여러 군데를 들리지 못했지만

다행히 친절한 부동산 사장님을 만나서 천호지역의 향후 개발계획과 갭투자 물건은 물론 부림빌라 경매물건에 대한 의견도 자세히 들을 수 있었습니다.

 

요약하자면

현재 그 지역의 빌라 매매는 저조한 편

주변 인프라와 초중교 등으로 전월세 임대수요는 꾸준히 있는 편

부림빌라와 비슷한 평수, 비슷한 노후도를 가진 빌라도 4억 3천에 내놔도 안 팔린다

유찰된 가격으로 낙찰받아도 매리트가 없다는 게 부동산 사장님 의견임

(* 내가 부동산 들리기 전 1차 결론과 동일한 의견)

 

이외에도 천호동 지역에 대한 개발계획에 대한 얘기와 앞으로의 전망에 대한 이야기를 들을 수 있었고 갭투자 물건을 추천받아 집도 보러 가고 나름 유익한 시간을 보낸 주말이었습니다.

 

 

종합적으로 검토했을 때

실거주나 방 쪼개기나 지분이 넓으니 오래 보유할 계획이라면 투자를 검토해도 좋을 듯싶으나 예전에 지분 많고 오래된 빌라를 매입하여 신축을 고려했던 경험에 비춰볼 때 당시 내공이 없어 실패했던 경험이 있어 이번 건 패쑤하기로 했습니다. ^^

 

또한 현재까지는 개인적으로 낙찰 후 바로 매도할 물건을 찾고 있기에 이 물건은 그냥 지켜보는 걸로 결론 내렸죠. ^^

물론 내 돈 안 들이거나 보유 시 시세차익 폭이 더 커지거나 플피셋팅 등이 가능한 물건일 경우에는 투자방향이 바뀔 수도 있겠지만 현재까지는 종자돈 불리기가 더 시급한 과제죠 ㅠㅠ

 

여하튼 이번 물건은 곧 돌아올 매각기일에 낙찰될 듯싶기도 한데요 ㅎㅎ

만약 이번에 또 유찰되어 입찰가가 감액된다면 그때는 투자를 재검토(?^^) 해 볼 수도 있겠다는 결론입니다.

 

---

 

기분 좋은 봄날씨 만큼이나 보람찬 주말을 보냈는데요.

 

무엇보다 푹 쉬고 싶었던 마음을 떨쳐버리고

문을 박차고 나온 스스로를 칭찬하며

쇼핑하듯 기분좋은 임장 나들이였습니다.

 

오늘도 내일도 날마다~

파이팅입니다. 

모두 부자 되세요~^^