경매 정보 사이트에서 물건 정보 보는 법 (상가 물건 예시)

앞서 글에서 상가 투자 고수들이 실제 상가 분석하는 5단계 방법 중 "1단계인 투자 물건 찾는 방법"에 대해 살펴 보았는데요.

바로 경매나 공매를 이용하여 시세보다 싸게 상가를 찾는 방법입니다. 

이 중 경매를 통해 상가 물건을 어떻게 찾아야 하는 지에 대해서 간단하게 다시 언급해 드리면 

 

대법원 경매 정보 사이트, 온라인 경매 정보 사이트에서 물건을 찾아 볼 수 있습니다.
온라인 경매 정보 사이트는 유료와 무료 (일부 유료) 사이트가 있는데요. 

- 유료 경매 정보 사이트 (지지옥션, 옥션원, 탱크옥션 등), 무료 경매 정보 사이트 (두인경매, 행꿈사 옥션 - 일부 서비스 유료) 를 통해 경매로 나온 상가 중 입지와 상권이 좋은 상가를 찾아야 됩니다. 

 

그럼, 경매 정보 사이트에서는 어떤 항목들을 살펴보아야 할까요? 

‘대법원 경매 정보 사이트’나 ‘온라인 경매 정보 사이트’로 상가 물건을 찾는 방법을 요약하면 아래와 같습니다.

 

(1)    물건 기본정보

# 경매 물건의 기본 정보

- 소재지, 담당법원, 매각기일, 물건종류, 사건접수일, 건물/토지면적, 매각물건 (일괄/건물/토지)의 정보를 확인합니다.

★★ 투자꿀팁 ★★

감정평가일자가 과거년도 사건일수록 현재 시세대비 감정평가금액이 낮아서 안전마진 확보에 유리합니다.

(ex. 사건번호  2021타경~ 혹은 2019타타경~ 처럼 앞의 연도나 사건접수일자의 년도나 감정평가서의 감정조사일이 현재 년도보다 낮은 경우)

 

(2)    감정가, 최저가, 입찰보증금

# 감정평가금액

- 감정평가금액은 감정평가사가 직접 방문이나 전화 등을 통해 인근 시세 대비하여 해당 물건의 가격을 평가한 금액입니다. 

- 감정평가금액에는 권리금이 반영되지 않은 금액으로 인근의 유사한 비교 물건의 통계를 기반으로 대략적인 가격을 책정한 것으로 정확한 시세가 아님을 주의해야 합니다.

# 최저매각금액

- 지역에 따라 1회 유찰 시마다 감정평가금액 대비 20%, 30% 감액된 금액으로 형성된 최저매각금액입니다.

★ 입찰시 낙찰 금액은 최저매각금액 이상으로 제출해야 합니다.

# 입찰보증금

★ 입찰 시 기본적으로 최저가의 10%의 보증금을 입찰표와 함께 수표 한장으로 제출해야 합니다.

- 재매각, 재경매 사건의 경우 입찰보증금 액수는 최저가의 10% 또는 20%일 경우가 있으니 입찰 전 꼭 확인해야 합니다.

 

(3)    입찰 진행 내용

- 기존의 유찰 횟수 및 입찰 진행 상태를 확인할 수 있으며, 추후 입찰기일 확인이 가능힙니다.

 

(4)    매각 물건 현황

- 감정평가사가 조사한 내용을 기반하여 해당 물건의 개략적인 내용 확인이 가능합니다.

- 지번/토지이용계획/용도/구조/면적/감정가/보존등기/현황위치/부동산이용현황 등 개략적인 설명 내용입니다.

 

(5)    임차인 / 점유현황

- 임차인의 대항력/점유부분/전입(사업)/확정/배당일자/보증금/월세/예상배당액/예상인수액 등 확인이 가능합니다.

- ‘문건/송달내역’으로도 실제 임차인 점유 여부 확인 가능합니다.

- 즉 문건/송달내역에 조사된 임차인이 실제 문건을 송달 받은 내용이 있다면 가짜 임차인은 아닌 것으로 1차 판단 가능합니다.

- 혹은 ‘매각물건명세서’에 점유자 정보(전입/확정/배당일자, 보증금, 차임 등)가 있다면 임차인이 실제 권리 신고하여 등기된 내용이므로 실제 점유 중인 임차인으로 보면 됩니다.

 

(6)    등기부 현황, 권리관계

-  대법원 경매정보 사이트에서는 사건 내역에서 당사자 내역에서 개괄적인 권리 관계 확인이 가능합니다.

- 유료/무료 경매 사이트에서는 등기부 등본 기반으로 등기일자/ 등기목적/권리자명/채권금액/소멸여부 등 상세한 정보를 편리하게 확인 가능합니다.

※ 유료 경매 사이트 이용 시에도 반드시 입찰 전 등기부등본을 확인하여 최종 권리관계를 꼭 확인해야 합니다!

- 이유는 유료 경매 사이트에 권리관계가 오기재 되어 낙찰자가 인수할 금액이 생길 수 있기 때문입니다.

 

(7)    물건 관련 문서 확인

# 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서

- 감정평가사가 현장을 직접 방문하여 조사한 내용으로 물건의 개략적인 현황을 파악할 수 있는 문서입니다. 

# 사건내역, 기일내역, 문건/송달내역

- 실제 임차인 여부와 권리관계 예상이 가능합니다.

# 건축물대장, 등기부등본 열람

- 건축물대장의 표제부를 통해 건물의 호수/가구수/세대수 등을 확인 가능합니다. (단지 내 유효수요 확인 시 필요)

- 건축물 대장의 전유부를 통해 해당 물건의 실제 용도의 확인이 가능합니다. (간혹 경매 사이트에서 오기재 되는 경우 있으므로)

★ 등기부등본 열람은 최종 권리관계 분석을 위해 반드시 입찰 전 열람이 필요합니다.

 

지금까지 상가 투자의 1단계. 투자 물건 찾기_경매 정보 보는 법에 대해 

경매정보 사이트를 통해 항목별로 정보 확인하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 

 

다음 포스트에서는 상가 고수들이 실제로 어떻게 온라인 사전 조사, 즉 "손품 파는 법"에 대해 살펴보겠습니다. 

성공적인 상가 투자의 기본은 80% 이상은 손품이거든요 ^^ 

 

그럼, 상가 투자 분석의 달인이 되는 그날까지~~

모두 화이팅 하세요 ^^