상가투자 시 입지분석이 가장 중요합니다. 상가 투자 분석시 주의사항!!

상가투자의 성패는 ‘입지 분석’에 있다.

‘입지 분석’ 이 가장 중요하다.

 

수익형 부동산의 꽃이라 불리는 '상가투자'를 잘 하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 

상가투자의 성패는 '입지 분석'에 있다고 해도 과언이 아닙니다. 

그만큼 부동산 투자에 있어, 특히 상가 투자는 '입지 분석'이 가장 중요합니다. 

 

경매를 통해 상가를 취득하는 경우에는 더욱 주의가 필요합니다.

상가가 경매에 나온 경우는 여러가지 이유가 있지만,  상가 소유주가 대출을 받아 상가를 매입했을 경우를 예를 들어 보겠습니다.

만약 상가 주인이 상가 월세로 대출이자를 내야 하는데 장사가 잘 되지 않는다면 상가 임차인은 월세를 내기 힘들 수도 있습니다. 또는 오랜 기간 상가 공실이 길어진 경우에도 월세 수입이 없으니 대출 납일에 문제가 생기겠죠 

이런 경우는 모두 상가의 입지나 상권이 좋지 못한 곳에서 장사한 경우라고 볼 수 있습니다. 

장사가 잘되는 곳, 즉 입지와 상권이 좋은 몫에 상가가 있다면 자연스레 매출이 좋으니 월세를 밀릴 일도 없고 공실 발생도 없으니 대출 미납으로 상가가 경매에 나올 일은 전혀 없겠죠? 

그렇기 때문에 상가는 장사가 잘되는 입지와 상권 분석을 미리 철저히 조사한 후 매입을 결정해야 하는 것입니다. 

 

# 상가 조사 순서는 손품이 먼저! 

‘지도’ 등 프롭테크 사이트로 먼저 좋은 곳과 아닌 곳을 온라인 조사로 (손품)으로 가려낸 후,

좋아 보이는 곳만 골라 현장 답사(발품)를 해야 합니다.

  

# 오히려 발품 먼저가 상가 투자 실패할 수 있다!

“택지개발지구 1층 상가만 투자해라, 권리금이 높은 상가가 좋다, 퇴근길에 만나는 상가를 공략해라” 등으로 단순한 공식을 따라 투자한 경우에 낭패를 보는 경우가 많습니다.

또한 섣불리 현장 답사부터 갔다가 “황단보도/유동인구/버스정류장 인근 상가, 역세권 1층 코너상가, 신도시 분양 상가, 현재 학원, 병원 등 번듯한 업종의 임차인” 등의 겉모양만 보고 상가투자를 했다가 오히려 답사가 큰 화를 부르게 됩니다.

  

# 상가를 경매로 살 때 가장 좋은 점은 미리 예측이 가능하다는 점이다.

경매정보 사이트에서 제공하는 기초자료를 통해 내가 잘 알지 못하는 원거리 지역도 쉽게 확인할 수 있고, 지도와 관련 사이트들을 통해 장사가 잘 되는 곳인지 아닌지를 미리 예측하여 입찰 여부를 결정할 수 있다는 점입니다. 

반면 택지개발지구 등 일반 초기 분양 상가는 시세 형성이 안되어 분양가가 높게 책정될 수 있고, 상가 투자 성패를 미리 예측하기 어렵다는 단점이 있습니다.

그래서 입지를 보는 안목을 키운다면 좋은 입지의 분양 상가도 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

  

# 상가 경매를 잘하기 위한 방법은?

1 경매 상가 중 95% 정도는 나쁜 상가임을 인지하자!

- 즉 95%의 나쁜 경매 상가는 과감하게 걸려내는 연습을 해야 합니다

2 사진이나 로드뷰는 참고 정도만 하라!

    - 경매 사이트와 지도에서 제공하는 사진이나 로드뷰를 먼저 확인하면 간판발, 신축 건물발, 역세권 1층 코너 상가 등에 속을 수 있습니다

  - 유효수요의 크기와 범위, 주동선, 가시성, 접근성 등을 살피는 게 중요합니다!

3 지도로 먼저 확인! 임장은 가장 나중에!

   -  맘에 드는 상가 물건이 나오면 소재지를 기반으로 지도와 프롬테크 사이트에서 손품으로 1차 조사합니다

   -  입지와 상권, 시세를 확인하고 입찰 가능성 있는 물건만 골라 현장 답사 (임장)를 합니다.

4 임차인이 수익을 낼 만한 입지인지 생각하라!

- 주택 임차인은 임대료가 저렴하면 입주할 수도 있지만,

- 상가는 수익이 중요하기 때문에 상가 임차인은 세가 싼 곳 보다 장사가 될 만한 입지를 찾아야 합니다.

5 미래가치도 있는 상가인지 살펴보자!

    - 1차 유효수요 범위 이외에 지하철 개통이나 아파트 분양 등의 호재로 2차 유효수요 범위 확장도 확인해야 합니다.

 

이상으로 상가 투자시 주의할 점에 대해 간단히 살펴보았습니다.

상가 투자는 수익형 부동산으로 매력적인 만큼 리스트도 큰 만큼 철저한 준비를 통해 투자하시기를 권해 드립니다.

무엇보다 성공적인 상가투자를 위해서는 입지 분석의 안목을 키우기 위해 공부와 노력이 필요합니다. 

오늘보다 멋진 내일을 위해 화이팅 하세요 

감사합니다. ^^